Afinal, estamos em uma situação econômica em que se esgota muito pouco dinheiro, onde os que possuem liquidez fazem parte de uma pequena minoria e onde os bancos pagam o crédito de maneira particularmente cuidadosa.
Tudo está perdido? Você não pode mais se livrar da nossa casa? E o que fazer caso tentemos vendê-lo rapidamente , talvez por um problema econômico com o qual você precise lidar o mais rápido possível?
Não se preocupe, porque durante este guia você encontrará todas as ferramentas e conhecimentos necessários para vender sua casa , organizados de forma que sejam fáceis de seguir e fáceis de entender.
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Não apenas o preço: como e com quem vender a casa
A venda de uma casa é um ato complexo, que nos obriga a recorrer a negociações às vezes exaustivas e que, se não forem gerenciadas da maneira correta, podem levar a consideráveis perdas econômicas.
Muitos tendem a se concentrar , e é isso que acontece em muitos guias (geralmente pagos), encontrados on-line, sobre o preço .
No entanto, não é o único componente que determina o sucesso de uma operação de venda de imóveis .
Haverá outros componentes igualmente importantes:
O tempo que podemos esperar: quanto tempo teremos para vender a casa? Podemos esperar ou precisamos nos livrar disso imediatamente?
Em que área da cidade está localizada a casa? Não se trata apenas de uma questão de preço: algumas áreas da cidade veem uma rotatividade muito mais rápida de proprietários; em outras, será necessário organizar-se melhor para a venda.
Em que canais decidimos confiar? Queremos vender nossa casa por conta própria? Ou por agência? Ou ainda queremos recorrer a anúncios na imprensa tradicional? São métodos muito diferentes, que não envolvem apenas despesas diferentes, mas também com frequência tempos muito diferentes para a venda.
Os bancos estão envolvidos ? A casa está em condições de ser vendida? Existem hipotecas na propriedade?
Como vender uma casa através de uma agência
O método mais comum e mais conveniente de vender a casa é usar uma agência .
A agência cuidará da avaliação do seu imóvel , aconselhará sobre o preço de venda , cuidará do gerenciamento das visitas de potenciais compradores, tentará consultá-los e seguirá você até pouco antes da ação do notário .
As vantagens são certamente muitas, como também poderemos ver em detalhes mais tarde, embora obviamente não seja de graça .
A agência imobiliária oferece todos esses serviços mediante uma taxa, normalmente paga na proporção do preço de venda .
As vantagens de vender uma casa através de uma agência
Existem várias vantagens , que analisaremos uma a uma, na venda de uma casa por meio de uma agência:
A agência se preocupa, com seus próprios meios, com publicidade : estamos em tempos em que as pessoas também procuram casas on - line e também em revistas especializadas. Basicamente, com a agência, nossa casa entrará em contato com mais compradores em potencial, mesmo em comparação com os sites especializados para venda de casas.
A agência está preocupada em procurar compradores em potencial : o trabalho deles é evitar mostrar uma casa a quem não pode pagar e a quem não parece estar seriamente interessado em comprar. Isso se traduz em muito menos visitas e uma escassez de assuntos que podem causar aborrecimentos e problemas.
A agência, desde que seja honesta, pode oferecer indicações importantes sobre o preço da casa que estamos tentando vender. Mas tenha cuidado neste caso, porque seus interesses podem ser diferentes dos da agência, que podem preferir favorecer o comprador ou colocar um preço baixo para vender a casa mais rapidamente.
A agência acompanha você na preparação da preliminar e nas questões que normalmente ocorrem antes da venda real: depósitos, acordos, entrega das chaves, entrada em posse.
As vantagens não são poucas e nos permitem realizar uma venda simplesmente entregando as chaves da agência e depois reaparecendo no momento da proposta pelo comprador.
Quais são as desvantagens de vender a casa através de uma agência?
Obviamente, existem apenas vantagens em tentar vender a casa através de uma agência. Entre as desvantagens que são:
O exclusivo : as agências atribuem quase sempre e isso significa que, enquanto durar, você não poderá vender a casa por outro canal. Caso você tenha que pagar de qualquer maneira, mesmo que tenha encontrado o comprador, pague a comissão acordada com a agência.
Os custos : eles não são baixos e podem tornar a venda de nossa casa muito menos vantajosa do que esperávamos.
A honestidade da agência : não é incomum encontrar agências que ofereçam preços em benefício exclusivo delas e do comprador; você deve sempre ter muito cuidado.
Venda de uma casa particular: como fazer?
Você também pode decidir fazer isso sozinho, colocando anúncios na Internet e em revistas especializadas.
Mais e mais pessoas estão adotando essa metodologia não apenas para alugar, mas também para vender sua casa.
Os resultados? Eles podem ser muito interessantes, embora, ao contrário do que se acredita, não seja muito fácil seguir esse caminho.
As vantagens estão obviamente relacionadas à comissão que, de outra forma, seria percebida pela agência, que permaneceria em nosso bolso e também nos permitiria oferecer um pequeno desconto ao comprador.
Nesse caso, no entanto, teremos que gerenciar por conta própria :
As visitas : parecerá pouco, mas não é. Gerenciar visitas para aqueles que não estão preparados pode rapidamente se transformar em um inferno, entre compradores que não estão realmente interessados e que podem nos fazer perder muito tempo.
O preço : falaremos sobre isso com mais detalhes posteriormente. Calculá- lo não é fácil e você pode arriscar propor preços muito altos, que afastam todos os possíveis compradores ou preços muito baixos, o que não nos fará obter a renda que nossa propriedade poderia ter trazido para casa.
A gestão da preliminar e do depósito: não precisamos necessariamente fazer isso sozinhos, porque ainda poderíamos tirar proveito de um advogado . O fato é que não teremos o apoio geralmente oferecido pelas agências.
O gerenciamento de qualquer negociação : mesmo neste caso, não poderemos tirar proveito do uso de um intermediário e, em vez disso, teremos que fazer tudo sozinhos.
As desvantagens não são pouca coisa, embora, especialmente para propriedades de um determinado valor, a economia possa ser decididamente importante.
As despesas que cabem a todos: as pesquisas
Como a lei prescreve que, salvo acordo em contrário, os custos do cartório e do registro são suportados pelo comprador , pelo vendedor ou pelo proprietário do imóvel, ou seja, teremos que pagar apenas as taxas de inspeção do propriedade .
De fato, a pesquisa no registro de imóveis é necessária para garantir ao comprador que não há hipotecas prejudiciais à saúde e outros direitos de terceiros sobre a casa, se não os relativos à possível hipoteca que ainda pesa na propriedade.
Onde o registro cadastral pode ser solicitado?
O visor cadastral pode ser solicitado:
nos escritórios provinciais da Agência de Receita
nas agências cadastrais descentralizadas , geralmente localizadas nos Municípios
eletronicamente através do serviço Sister
nos correios participantes do projeto Sportello Amico
através do serviço Certitel , também da Poste Italiane
O custo do registro cadastral é de cerca de 10 euros e não é uma despesa com a qual devemos nos preocupar durante a venda.
Como calcular o preço da casa a ser posta à venda?
Calcular o preço de uma casa à venda não é uma tarefa fácil. Abaixo, você encontrará algumas dicas para direcionar seu cálculo e impedir que sua casa seja vendida a um preço muito baixo.
Ao mesmo tempo, é importante evitar um preço alto demais que, se não for justificado, poderia afastar muitos compradores em potencial:
O primeiro passo é calcular a área comercial : será calculada a partir dos metros quadrados passáveis, aos quais as varandas e terraços devem ser adicionados em 33% e as paredes internas e do perímetro, sempre em 33%.
Então você terá que calcular o valor por metro quadrado : podemos fazê-lo visitando o serviço específico da Agência de Receita , que nos permite online e de uma maneira muito conveniente obter um valor médio por metro quadrado por área, também dividido por tipo de imóvel (casa senhorial, casa civil, casa econômica, vila ou chalé).
Teremos então que multiplicar o primeiro valor, os metros quadrados, pelo segundo valor, o valor por metro quadrado; então teremos obtido o preço base . O preço base não é suficiente para calcular o valor real de nossa propriedade: teremos que calcular outros tipos de fatores.
Se a casa tiver boa exposição , bom brilho ou talvez um panorama importante, se estiver localizada nos andares mais altos, o preço poderá subir de 10 a 15%.
No caso de a casa ter acabamentos de altíssima qualidade e uma divisão moderna dos quartos, não podemos aumentar o preço, mas se eles estiverem ausentes, eles podem abaixá-lo em até 30%.
Os acessórios do apartamento , como a elegância do edifício, o jardim bem cuidado, salas espaçosas, elevadores de qualidade, novos acabamentos comuns, podem contribuir para elevar, mesmo que um pouco, o preço básico.
Também devemos calcular a localização em relação ao bairro : estamos perto de transporte público? Para supermercados? Para escolas? Esses são fatores que podem influenciar positivamente o valor de nossa propriedade.
Depois de identificarmos o preço certo para a venda de nossa casa, poderemos fazer uma consideração adicional e importante: com que rapidez queremos vender ? Os que não têm pressa obviamente não precisam baixar o preço.
Aqueles que fogem, podem oferecer descontos, mesmo fortes, para atrair compradores a comprar.
Casa com hipoteca ainda a ser paga: pode ser vendida?
Sim. Não há problemas para quem quer vender sua casa, mesmo que ainda haja vários pagamentos de hipoteca a serem pagos.
Nesse caso, de fato, você pode proceder da seguinte maneira:
O novo proprietário pode assumir a hipoteca e, em seguida, fechá-la ou continuar pagando nas mesmas condições que foram fornecidas para o antigo inquilino.
o novo proprietário pode assumir uma nova hipoteca , estipulada no banco que prefere; receberemos a quantia com a qual a hipoteca será fechada.
De qualquer forma, a diferença entre o preço de venda e a cota de capital residual, menos as despesas, permanecerá no seu bolso.
Uma casa pode ser vendida com um inquilino?
Casas que abrigam um inquilino também podem ser vendidas . Nesse caso, no entanto, a situação será inevitavelmente discutida com o novo proprietário, que, no entanto, não pode enviar o inquilino antes do prazo natural do contrato.
Normalmente, os contratos também podem ser alcançados com o inquilino , geralmente com um ajuste de uma pequena quantia que permite que o mesmo seja transferido para outra casa.
No entanto, deve-se lembrar, nesta circunstância precisa, que o inquilino tem todo o direito, mesmo no caso de uma venda, de permanecer até o final do contrato , sem nada que possa ser feito para antecipar sua saída, exceto nos termos relatados no contrato.
Devo vender minha casa agora?
Aqueles que pretendem vender uma casa certamente terão pavor de parentes, amigos e talvez até agentes imobiliários. Os preços são realmente baixos e aqueles que têm que vender certamente não estão em um bom momento.
No entanto, isso não significa que não possamos fazer um bom negócio de qualquer maneira e talvez traga para casa um bom preço por nossa casa.
O certo é que, se esperássemos trazer para casa os preços de 5 a 10 anos atrás , estaríamos destinados a ficar muito decepcionados.
O mercado imobiliário na Itália, com algumas exceções para algumas casas de prestígio localizadas em áreas muito particulares, como os centros históricos e econômicos das grandes cidades, caiu de 25 a 30% em comparação com os preços praticados até 5 anos atrás.
Uma pequena recuperação está ocorrendo nos últimos meses , embora certamente ainda estamos longe de retornar aos níveis de preços de anos atrás. O pior é que não é dito que, ao esperar, você poderá voltar a preços atraentes para nossa propriedade.
Se você precisar vender, não é dito que, ao esperar, você poderá obter preços mais altos, principalmente no curto prazo.
Outra dica que eu dou a você é estudar as estratégias de quem quer comprar uma casa como investimento, a fim de ganhar mais impulso durante a negociação.
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